Bestyrelsesmøder 2007

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgården 16. maj 2007

 Til stede: Brit Therkildsen (fmd. og referent), Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing Andersen (suppleant), Anja Therkildsen (suppleant), samt tidl. bestyrelsesmedlemmer Dorthe Jensen og Helge Nielsen.

1. Overlevering: Dorthe Jensen og Helge Nielsen orienterede om aktuelle emner, initiativer og uafsluttede sager, som bestyrelsen har kendskab til.

2. Dorthe Jensen overdrog pengekassen med 5.000 kr. til løbende udbetalinger til Søren Hjul.

3. Status Tagbolig: Tagbolig skifter utætte ventiler mv. inden for et par uger. Søren Hjul kontakter Tagbolig for at finde en dato, hvor de er endeligt færdige. Derefter gennemgås ejendommen med det rådgivende ingeniørfirma OBH-Gruppen, som tidl. bestyrelse har ansat til at vurdere eventuelle følgeskader på ejendommen ifbm. Tagboligs byggeri.

Inden da gøres beboere opmærksom på, at skader på deres lejlighed ifbm. Tagboligs byggeri, skal oplyses skriftligt til bestyrelsen på mail: jacobsgaarden@hotmail.com eller pr. brev til Søren Hjul, Kastrupvej 66, 1. tv.

Også selv om skaderne er oplyst tidligere. Kommunikation kan være gået tabt ifbm. valg af ny bestyrelse.

4. Haveanlæg: Tre gartnere blev i foråret 2006 kontaktet, men ingen vendte tilbage med tilbud. Michael Refsing tager igen kontakt og finder derudover en havearkitekt, der skal give et bud på, hvordan området udnyttes bedst muligt. Ønsker om bedre cykelparkering, grillplads, borde, bænke og træet fældet medtages.

5. Vinduer: Farve og form på vinduerne i hjørnelejligheden, Elbagade 71, st ., er fortsat i strid med foreningens regler og stadsarkitektens påbud. Både tidligere og nuværende ejer har fået påbud om at udskifte dem, og bestyrelsen opfordrer til, at det sker snarest.

6. Økonomi: Ejerforeningens formue blev forrentet med under 2% i 2006. Det er utilfredsstillende. Brit Therkildsen kontakter Kuben, foreningens rådgiver, mhb. et møde, hvor Kuben opfordres til at fremlægge muligheder for gunstigere placering af pengene.

7. Website: Ejerforeningen har et website: www.jacobsgaarden.dk. Brit Therkildsen kontakter Therese, tidligere formand, for at få information om, hvem der driver sitet, og hvordan den nye bestyrelse får adgang til at opdatere det. Herefter overtager Anja Therkildsen opgaven med at opdatere sitet.

8. Vicevært: Generalforsamlingen ønskede en jobbeskrivelse for viceværtens arbejde. Emnet behandles på næste møde.

9. Cykelparkering: Forslag om halvtag, samt mærkning af cykler afventer skitsen af kommende haveanlæg. I det ventes et cykelskur at indgå, men bestyrelsen opfordrer allerede nu beboere til at smide kasserede cykler, der fylder i kældre og stativ, ud.

10. Næste møde: 4. juni kl. 19.00 hos Søren Hjul. Derefter: 2. juli, tid og sted ikke aftalt.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgården mandag 4. juni 2007

  Til stede: Brit Therkildsen (fmd. og referent), Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing Andersen (suppleant), Anja Therkildsen (suppleant), samt rådgiver Helle Luther fra Kuben.

1. Status Tagbolig: Søren Hjul har talt med OBH-Gruppen, det rådgivende ingeniørfirma, vi har købt til både at afhjælpe varmeproblemer og gennemgå ejendommen ved den kommende overdragelse. Tagbolig og OBH-Gruppen er uenige om, hvordan varmeanlægget er lavet/bør laves. Søren har forsøgt at kontakte Tagbolig, men vores kontaktperson hos Tagbolig havde ferie. Han tager snarest mulig kontakt til Tagbolig igen, mhbp. statusmøde og udbedring af følgeskader af deres byggeri, samt varmesystemet. Vi vil tilstræbe snarest at få afsluttet alt, hvad der kan afsluttes pt., så vi derefter kan gennemgå ejendommen med hjælp fra ingeniør og jurist, og dermed få afsluttet hele projektet.

2. Haveanlæg: Michael Refsing har kontaktet og aftalt møde med havearkitekt Karina Gram 15. august. Det er kommet os for øre, at Ejerforeningen har allerede indkøbte materialer til haven liggende for 60.000 kr. Michael tjekker via Kuben op på hvor, det er, og hvad materialerne er.

Bestyrelsen modtager gerne ønsker til udformningen af haven, og videregiver naturligvis de allerede indkomne ønsker om fliser, borde, bænke, grill – og dens placering længst væk fra lejlighederne, cykelparkering, træet evt. fældet. mv. Vi forventer, at haven er klar til november.

3. Formueplacering: Helle Luther fra Kuben får investeringsrådgiver Lars Dahl fra Danske Bank til at komme med et skriftligt tilbud om at placere pengene i obligationer og/eller et aftalelån, hvor forrentningen er væsentlig bedre.

4. revision: Vi skifter Deloitte ud med In Revision. Ejerforeningen har haft problemer med at få regnskabet lavet til tiden hos Deloitte. Samtidig er In Revision billigere, og Helle Luther fra Kuben har gode erfaringer med selskabet. Kuben effektuerer skiftet.

5. Status på Ejerforeningens website: Bestyrelsen opdaterer selv sitet. Tidl. formand Therese Hjelm Poulsen sætter Anja Therkildsen ind i opgaven i midten af juni. Indtil da ligger sitet stille, aktuelle informationer sættes op i opgangene.

5. Forespørgsler fra beboere:

5a: Ombygning af badeværelse: Godkendt, såfremt ombygning overholder alle byggetekniske krav og Ejerforeningens vedtægter. Kuben kontakter lejlighedens ejer og forklarer, hvilke forhold, der skal opfyldes.

5b: Renovering af lejlighed/fjerne tidl. ventilationsskakt: Godkendt, såfremt renovation/ombygning overholder alle byggetekniske krav og Ejerforeningens vedtægter. Kuben kontakter lejlighedens ejer og forklarer, hvilke forhold, der skal opfyldes.

5c: Isolation af vandrør/soveværelsesvæg pga. støj fra nabo. Spørger mener, larmen er blevet højere ifbm. Tagboligs byggeri. Bestyrelsen er uenig i, at forholdet kan skyldes Tagbolig, og mener ikke, at særlig isolation af nabovæg/vandrør er Ejerforeningens opgave.

5d: Støj fra opsatte trykforstærkere ifbm. Tagboligs byggeri: Bestyrelsen anerkender det stigende støjtryk, og vicevært Michael har skruet ned for dem igen. Støjen skulle således være væk, men opstår problemet igen til vinter, så er bestyrelsen indstillet på at bygge lydisolerende kasser eller lign. omkring de to trykforstærkere, der er stillet op.

5e: Planer om udskiftning af samtlige faldstammer?: Nej, pt. kun de defekte. Udskiftning af faldstammer vil indgå i kommende vedligeholdelsesplan for hele ejendommen.

5f: Utilstrækkelig udbedring af vandskade, som Ejerforeningen tidl. har anerkendt skyld i, i loft: Bestyrelsen besigtiger loftet og tager stilling til, om der skal males en gang til.

6. Referat generalforsamling: Kuben har sendt det til godkendelse hos tidl. bestyrelsesmedlem og dirigent Helge Nielsen, det sendes ud en af de kommende dage.

7. Forretningsgang på forespørgsler, post og mail: Bestyrelse tilstræber at svare hurtigst muligt og senest på førstkommende bestyrelsesmøde (som holdes ca. en gang månedligt). Vi beklager ventetiden, der har været – vi har brugt tid på at sætte os ind i arbejdet.

8. Arbejdsgiverforsikring af vicevært?: Ja, Michael er ansat i Kuben, som har den lovpligtige arbejdsgiverforsikring.

9. Status vaskeriet: Nøglesystemet kører ikke optimalt, en anden løsning kan evt. komme på tale i den kommende vedligeholdelsesplan for ejendommen. Men er ikke pt. prioriteret. Det er Michael, der plejer maskinerne og tømmer møntboksene. Pengene sættes løbende ind på foreningens konto.

10. Storskraldscontainer: Michael har bestilt en container hos R 98. Den komemr op i weekenden 22.-24. juni.

11. Duer på terrasserne: Michael har bestilt Rentokil til at fange duerne. Det er en abonnementsordning, som vi skal tegne for et år – og derfor har gjort. Indfangningen sker med fælder, hvorefter de aflives. Sættes de ud et andet sted, flyver de desværre tilbage.

12. Reparation af faldstammer: Arbejdet er forsøgt begyndt i nr. 73. Men gik i stå, da opgangens beboere ikke var hjemme/udleverede nøgler, som varslet på opslag af Michael. Bestyrelsen henstiller til, at alle respekterer opslagene og sørger for, at håndværkerne kan få adgang til lejlighederne. Arbejdet er nødvendigt, og det koster os alle penge, når håndværkerne går forgæves.

13. Definition af viceværtens arbejdsopgaver: Generalforsamlingen ønskede viceværtens arbejdsopgaver defineret på skrift. Helle Luther fra Kuben kontakter Michael og opfordrer ham til at lave en oversigt over, hvad han tager sig af som vicevært.

14. Følgeskader af Tagbolig, som bestyrelsen har kendskab til:

- Utilstrækkelig udbedring af vandskade og tendens til fugt i køkken og soveværelse

- Manglende reparation af eludtag

- revner i loft, samt rør der ikke er spartlet omkring

- vandskade på ydervægge.

15. Hjørnelejligheden, den tidligere butik, overholder stadig ikke Ejerforeningens regler for vinduer. Kuben sender et skriftligt påbud.

Næste bestyrelsesmøde: 2. juli hos Anja Therkildsen, Elbagade 69, 2. th.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgården mandag 2. juli 2007

Til stede: Brit Therkildsen (fmd. og referent), Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing Andersen (suppleant) og Anja Therkildsen (suppleant).

1. Status Tagbolig: Intet nyt. Vi afventer fortsat dato for overleveringsforretning. Søren Hjul kontakter Tagbolig.

2. OBH-Gruppen: 21. juni var Søren Hjul og Brit Therkildsen til møde hos det rådgivende ingeniørfirma, som skal bistå os i overdragelsesforretningen med Tagbolig. De orienterede om varmesystemet, som efter deres overbevisning er underdimensioneret, og de gør igen Tagbolig opmærksom på, at det skal udbedres. Tidl. bestyrelse har forespugt OBH-Gruppen om en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan for ejendommen. Vi blev orienteret om tilbuddet, og bestyrelsen har efterfølgende besluttet at købe den, så vi kan få et overblik over kommende vedligeholdelsesopgaver og -udgifter. Forventet pris for udarbejdelse. 20-25.000 kr.

3. Husjurist: Niels Munch undersøger og kontakter en boligadvokat, som kan bistå os ifbm. Tagbolig og ved større kontraktindgåelser om f.eks. haveanlæg. Vores administrator, Kuben, har ikke juridisk ekspertise, og det indgår heller ikke i vores kontrakt med dem.

4. Beboerhenvendelser:

4a. Isolering af vandrør/soveværelsesvæg pga. støj fra nabo. Spørger mener, larmen er blevet højere ifbm. Tagboligs byggeri. Bestyrelsen har forespurgt OBH-Gruppen, som forklarer, at Tagbolig ikke har ført eller ændret på rørsystem, der kan påvirke den pågældende lejlighed. Støjen kan imidlertid skyldes almindelig slitage/kalk i rørene, evt. udbedring af dette vil indgå i den kommende vedligeholdelsesplan. Beboer beder om tilladelse til at isolere væg og loft, samt evt. udskiftning af radiator: Godkendt, såfremt renovation/ombygning overholder alle byggetekniske krav og Ejerforeningens vedtægter.

4b. Beboer mener, at hans utætte vinduer skyldes manglende udvendig vedligehold af Ejerforeningen: Bestyrelsen anerkender Ejerforeningens udvendige vedligeholdelsespligt, og bestyrelsen har taget initiativ til udarbejdelse af en vedligeholdelsesplan, hvor vedligehold af vinduer også vil indgå. Er vinduernes tilstand så ringe, at der kræves akut reparation, opfordres beboer til at kontakte bestyrelsen igen. Generelt opfordres beboere til at meddele bestyrelsen udvendige skader, så snart de opdages, så vi kan reagere, inden de medfører følgeskader og yderligere udgifter for Ejerforeningen.

5. Haveanlæg: Møde med havearkitekt 15. august, og Michael Refsing har endvidere aftalt et møde med et anlægsgartnerfirma 13. juli for at få endnu et syn på udformning og anlæg af have. Gode ideer og ønsker fra beboere modtages fortsat gerne. Michael har derudover fundet det træ, som tidl. bestyrelse købte for 58.187,50 kr. i august 2005, og som var tænkt anvendt til cykelhalvtag – men siden har afventet udformning af haveanlæg. Træets værdi frygtes forringet, og Michael undersøger, om vi kan sælge det og i givet fald til hvilken pris.

6. Ejerforeningens website: Sitet er pt. på standby pga. en ubetalt regning for domænet. Anja Therkildsen har fået webprogram og instruktion af tidl. fmd. Therese Hjelm Poulsen. Hun kontakter vores udbyder, får ændret sitets ejerskab til den til enhver tid siddende bestyrelse og ændret regningssystemet, så det også kommer til at køre via Kuben, og derefter opdateret det.

7. Opslag om følgeskader af Tagboligs byggeri: Anja Therkildsen formulerer og hænger op i opgangene. (er sket).

8. Formueplacering: Vi afventer mødedato med Kuben-anbefalet investeringsrådgiver fra Danske Bank, i mens kontakter Niels Munch to-fire alternative banker for at høre deres bud på optimal placering/binding af Ejerforeningens formue.

9. Duer på terrasserne: Rentokil har opstillet bure til indfangning af de uønskede duer.

10. Næste møde: 17. juli hos Niels Munch, Rued Langgaards Vej 17, 5. th. (ejer af Elbagade 71, 3. tv).

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden tirsdag 17. juli 2007

Til stede: Brit Therkildsen (fmd. og referent), Niels Munch, Michael Refsing Andersen (suppleant). Afbud fra Søren Hjul og Anja Therkildsen (suppleant)

1. Beboerhenvendelser:

a) Forespørgsel om tilladelse til at holde kat: bevilget

b) Kit og maling mangler ved vindue: Michael-vicevært får tømrer ud, der sætter nyt kit på

c) Manglende udbedring af skader vedr. Tagbolig: Loft mangler at blive malet efter et rør er ført gennem badeværelse, samt loft i soveværelse revnet pga. aflæsning af byggematerialer på 5. sal. Skaderne er noteret på bestyrelsens liste til Tagbolig

d) Vinduer utætte grundet manglede indvendig og udvendig vedligehold: Beboer har rykket gentagne gange uden reaktion fra Ejerforeningen. Michael-vicevært koordinere med en tømrer, der pr. kulance reparerer vinduerne pga. passivitet fra Ejerforeningen gennem længere tid (se pkt. 9)

e) Beboer gør opmærksom på, at varmesystemet endnu ikke er udbedret: Det er noteret, og vi er i dialog med Tagbolig via vores rådgivere, ingeniørerne fra OBH-Gruppen

f) Vaskemaskine i stykker, samt strøm gået i opgang: Er udbedret – strømmen er blevet delt, så vaskemaskinen ikke går på samme relæ.

2. Haveanlæg: Michael har holdt møde med anlægsgartner Anders Issen, Danas Have, som har fine ideer til et haveanlæg. Vores valg af udbyder afventer dog møde med havearkitekt 15. august. Bestyrelsen takker for ønsker til havens udformning – de gives videre til udbyder.

3. Tilstandsrapport/vedligeholdelsesplan fra OBH-Gruppen: Mundtlig prisaftale på 25.000 kr. viste sig at blive til et skriftligt tilbud på det dobbelte. Brit indhenter derfor tilbud fra alternativ udbyder.

4. Advokat: Vi har fået en aftale med Ib Jacob Jensen, boligadvokat, som vil bistå os juridisk ifbm. Tagbolig og andre løbende forretninger. Niels Munch mødes med ham snarest, så han kan forberede flg.:

a) Vores udspil til fordelingstal, hvor bestyrelsen er uenig med Tagboligs opfattelse af fordelingstallet for 5.-sals-lejlighederne

b) Kompensation for Ejerforeningens udgift til byggerådgiver ifhb. utilstrækkeligt varmesystem

c) Kompensation for beskadigelse af haveanlægget ifbm. Tagbolig-byggeriet

d) Kompensation for udgift til husleje for indkøbt tømmer til cykelhalvtag, der blev sat i bero, så Tagbolig havde plads til div. maskiner til byggeri.

e) Mangelfuldt varmesystem grundet Tagboligs ændringer

f) Løst gelænder efter Tagbolig læssede træ til 5. sal af på det

g) Brønddæksel kørt i stykker af kran til 5. sal

h) Fliser kørt i stykker ved havegang til skur ved aflæsning af byggemateriale

5. Varmesystem: Søren Hjul hører OBH-Gruppen om, varmesystemet kan føres tilbage til oprindelig udformning – i et forsøg på at opmuntre Tagbolig til at få gjort det nuværende, ikke-tilfredsstillende varmesystem, færdigt snarest.

6. Skrald i gården: Beboere stiller storskrald i gården. Det er uacceptabelt. I juni var der en storskraldscontainer, og det er det 4 gange årligt. Skrald, der ikke kan gå i den almindelige container, må beboere selv køre på lossepladsen.

7. Vicevært: Michael har brugt sin egen mobiltelefon i to år uden at få kompensation. Han får frem over 100 kr. i telefonpenge pr. måned med tilbagevirkende kraft. Kuben er orienteret og effektuerer.

8. Formueplacering: Niels Munch har indhentet tilbud, der svinger fra ca. 3,5 % i Lunde-Kvong Andelskasse til 5,3 % i en færøsk bank. Brit Therkildsen rykker Kuben for et tilbud, lovet i juni, og tager derefter stilling til optimal placering af Ejerforeningens formue (er sket og afventer nu Kuben).

9. Præcisering af Bestyrelsens forståelse af Ejerforeningens vedligeholdelsespligt vedr. vinduer:

Foreningen har pligt til at vedligeholde vinduerne, men foreningen har ikke “ejendomsret” til vinduerne, som foreningen har til eksempelvis tag og mure. Foreningens vedligeholdelsespligt opfylder foreningen ved at vedligeholde vinduerne, det vil sige ved at udføre passende vedligeholdende arbejde. Disse arbejder omfatter: maling, kitning og fugning.

Den forsvarlige udførelse af arbejdet sikres ved at bruge fagfolk til at udføre arbejdet.

Hyppigheden for generelle vedligeholdsarbejder for hele vinduesmassen sættes af bestyrelsen, eventuelt efter direktiv fra generalforsamlingen. Denne hyppighed vil afspejle det niveau for vedligeholdelse, foreningen vælger.

Derudover kan bestyrelsen vurdere, at der for individuelle vinduer er opstået akutte problemer med maling, kit eller fuger, som nødvendiggør, at maling, kit eller fuger vedligeholdes med det samme eller inden næste generelle vedligeholdelse. Dette indebærer et skøn, som bestyrelsen vil søge at udøve på en ensartet måde. Henvendelser fra beboere med sådanne problemer vil bestyrelsen vurdere og handle på om nødvendigt og sådanne henvendelser vil indgå i bestyrelsens grundlag for at vurdere nødvendigheden af generelle arbejder. Beboerne kan dog ikke forvente af bestyrelsen eller af foreningen, at bestyrelsen eller foreningen aktivt og over tid holder opsyn med bygningens individuelle vinduer.

Selve tilstanden af vinduer i foreningens lejligheder – som kan lide af slitage, råd og almene mangler – er et spørgsmål, som falder ind under ejerens “ejerskab” til vinduerne. Denne tilstand er principielt foreningen uvedkommende, forudsat at foreningen har opfyldt sin vedligeholdelsespligt på den beskrevne måde.

  10. Næste møde: 17 september kl. 19 hos Brit Therkildsen, Elbagade 77, 2. th.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 17.9.2007

Til stede: Brit Therkildsen (fmd. og referant), Niels Munch, Søren Hjul, Anja Therkildsen (suppleant), Michael Jensen (vicevært). Afbud: Michael Refsing.

1. Cykelskur/indkøbt træ: Tømrer Skarving har via sin advokat meddelt, at han er indstillet på at kompensere ejerforeningen for udgifter til tømmer, 56.000, til cykelskur, som aldrig er bygget – men han vil også have kompensation for opbevaring samt tabt arbejdsfortjeneste (var blevet lovet arbejdet). Tømrer har tidligere fået 10.000 kr. i tabt arbejdsfortjeneste, og bestyrelsen lader boligadvokat Ib Jacob Jensen forhandle kompensation hjem med tømrers advokat. Niels effektuerer.

2. Retshjælpsdækning: Kuben har undersøgt om ejerforeningens forsikring hos Codan dækker retshjælp. Det gør den ikke. Niels foreslår at tegne en bestyrelsesforsikring. Brit kontakter Kuben og indhenter tilbud.

3. Websitet: Anja er færdig med det nye site – afventer kun at domænet skifter kontaktperson og udbyder, så er det i luftet.

4. Haveanlæg: Anja undersøger krav til brandvej ifht. vejen i gården og haveanlæg, samt beder havearkitekt Karina Gram udarbejde tre skitser til udformning af anlægget, hvorefter arbejdet går i gang.

5. Tilstandsrapporter/vedligeholdelsesplan: Brit har undersøgt markedet efter OBH-gruppens tilbud på 50.000 kr., som bestyrelsen fandt dyrt. Det viste sig at være markedsprisen for en tilstandsrapport og efterfølgende vedligeholdelsesplan (LEA Ejendomspartners tilbud var på 53.750). Bestyrelsen har besluttet at bede OBH-Gruppen, som allerede har indsigt i ejerforeningens forhold, om at udarbejde tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan til præsentation og vedtagelse på generalforsamlingen 2008 (Brit effektuerer).

6. Orientering: Nye krav til HFI-anlæg i samtlige ejerlejligheder. Hver enkelt beboer skal tjekke, at deres relæ har en fejlstrømsafbryder inden 1. juli 2008. Michael-vicevært får opgraderet ejerforeningens fejlstrømsafbryder, og informationen om de nye lovkrav lægges på jacobsgaarden.dk.

7. Varmesystem: Tagbolig har meddelt via viceværten, at varmesystemet er færdigt 26. september. Brit kontakter Tagbolig for at få bekræftet datoen, hvor efter varmesystemet gennemgås af vores rådgivende ingeniører OBH-Gruppen, advokat, bestyrelse og vicevært. Bestyrelsen mener, som tidligere, at varmesystemet er underdimensioneret og vil køre en sag på det, hvis Tagbolig fastholder, at det fungerer tilfredsstillende. Udbedring af mangler og følgeskader ifbm. byggeriet er ikke afsluttet, men Tagbolig gøres opmærksom på de indkomne fejl og mangler, bestyrelsen har kendskab til, via beboernes indberetninger.

8. Fordelingstal: Pt. opkræver Kuben fordelingstal efter gamle fordelingstal på 5. sal. De er ikke rimelige, bestyrelsen beder derfor ejerforeningens advokat forhandle nye fordelingstal for lejlighederne på 5. sal med Tagboligs advokat. (Brit effekturerer)

9. Formueplacering: Danske Bank har kun højrentekonti til private. De kan kun tilbyde en højere rente, hvis vi placerer pengene i variabel rente, der fastsættes hvert halve år og pt. er 4,55%. Pt. får ejerforeningen 4,23% og bestyrelsen besluttede, at det ikke var omkostningerne værd at skifte bank og købe obligationer.

10. Beboerhenvendelser:

a) Beboer påpeger, at vaskekælderen ikke er blevet gjort rent i meget langt tid, og der er derfor meget beskidt og støvet både på gulvet, op ad vægge, bag maskinerne, under vinduerne og der er spindelvæv i lofterne. Kan der gøres hovedrent? Og kan der installeres et par vaskemaskiner mere, alternativt kunne man udvide åbningstiderne, så det også er muligt at vaske tøj om aftenen, eller ændre tidsbestillingssystemet så mere end fire om dagen kan bestille tid?:

Ja, Michael-vicevært gør hovedrent, men vasketiderne er vedtaget på generalforsamling og kan derfor ikke ændres, men der opfordres til større selvjustits – altså at låsene flyttes, hvis ikke tiden skal bruges alligevel. Nye vaskemaskiner vil bestyrelsen pt. ikke købe. Prisen er ca. 50.000 kr stykket og kan evt. indgå i kommende vedligeholdsplan.

b) Vindues-kitning hos beboer: Tømrer var forbi til vurdering af skade, vurderede behovet, som var kitning, ville udføre det prompte, beboer uenig i skadens omfang, beder tømrer forsvinde: Beboer mener, der er tale om misforståelse, bestyrelsen har undersøgt forløbet igen, og vicevært og tømrer fastholder forløbet. Bestyrelsen har overgivet mailkorrespondence med beboer til Kuben, og tilbyder, at tømrer kommer ud igen og kitter vinduerne.

c) Beboer bekymret over manglende varme: Tagbolig har sat nye stige-strengsregulatorer op på varmesystemet, i den anledning tømt varmeanlægget for vand og derefter hældt nyt på. Det betyder luft i rørene, som kun kommer ud ved, at folk tænder for radiatorerne. (se pkt. 7)

d) Beboer søger om godkendelse af fremlejekontrakt: Godkendt.

e) Beboer har problemer med afløb i køkken og badeværelse. Har haft VVS-firma tilkaldt, som mener, det skyldes stoppet afløb i kælderrum – som tagbolig har stoppet med cement ifbm. indretning af nyt kælderrum. Vandet kan knap løbe ud, og ikke renses fremover iflg. beboers VVS-mand. Beboer har kontaktet vicevært, som ikke mener, at beboers afløb er koblet til afløbet i kælderrum. Beboer er uenig, og hvis VVS-mand har ret vil beboer have Ejerforening til at betale for at føre afløb om. Vil gerne have bekræftet dette. Bestyrelsens svar: Hovedfaldstammen er ejerforeningens ansvar, stikledning fra vask til faldstamme er ejers ansvar, og evt. ansvarspådragelse vil naturligvis afhænge af problemets art, men bestyrelse og vicevært mener ikke, at afløbene løber, som beboer anfører.

f) Beboer har fået kittet vinduer, og vil være sikre på, at hvis der opstår problemer såsom utætheder/råd i karme, at det ikke er deres ansvar. Ydermere virker to vinduer ikke, da tidl. ejer har skruet et vindue fast til karmen, mens det andet vindue sidder løst i et af hængslerne (der mangler en skrue i beslaget), så der er risiko for at det falder ud, såfremt vinduet holdes åbent. Vil vide, om vinduesskader falder ind under ejerforenings ansvarsområde mht. vedligeholdelse af de ydre facader. Såfremt dette ikke er tilfældet, hvorledes skal skaderne så ordnes? Har vi lov til selv at bestille en tømmer som skal ordne det. Eller skal det ske i overensstemmelse med bestyrelsen, da der måske skal opstilles stillads eller anden sikkerhed grundet nedstyrtningsfare under arbejdet? Bestyrelsens svar: Bestyrelsen mener, at ejerforeningen er ansvarlig for kitning og maling efter vedtaget modus. Ikke andet. Beboer må gerne selv udskifte vinduer, renovere dem og stille stillads op.

11. Michael-vicevært har bedt om lov til at bruge 3000 kr. på en ny saltspreder. Pengene er bevilget.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden, 21.11.2007

Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing, Anja Therkildsen, Brit Therkildsen (referant): 

 
1. Havestatus: Havearkitekt Karina Gram er færdig med at tegne sit forslag til vores haveanlæg i næste uge. Hun har entreret med gartner, der går i gang med arbejdet i februar- marts 2008, afhængig af vejret. Michael følger op og sikrer, at alle beboerønsker så vidt mulig tænkes ind i hendes forslag. Derudover har Michael skaffet tegninger over gårdens kloaksystem. Den ødelagte brønd i hjørnet er ikke kommunal, men vores, og påhviler derfor ejerforeningen at reparere og vedligeholde. Michael undersøger, om vores forsikring hos Codan dækker og finder et kloakforma, der kan undersøge skadens omfang og reparere den. Det undersøges samtidig, om skaden er en følgeskade af Tagboligs byggeri, de har i første omgang afvist, at den er det.

2. Tømrer, penge retur: Søren har forsøgt at få fat i tømrer Kent Skarvings advokat for at få vores penge for det betalte, men ikke-byggede cykelskur tilbage. Hidtil forgæves, han fortsætter med at ringe og maile.

3. Beboersager: 

Vinduer i forkert farve og format: Vores advokat har påbudt beboer at udskifte vinduer til godkendt farve og format. Beboers advokat har fremsendt beboerens stævning af tidligere sælger og bedt bestyrelsen have den verserende sag in mente i behandlingen.

Svar: Det er sket, og bestyrelsen beder ejerforeningens advokat sende et påbud om at skifte vinduerne til godkendt type og farve inden 1. juni 2008. Brit effektuerer.

Fra beboer: Da jeg lige er blevet færdig med en gennemgribende renovering af min lejlighed vil jeg høre hvordan jeg skal forholde mig til aflæsning af gulvvarme i køkken og bad? Der har ikke før været monteret nogen form for varme i de nævnte rum. Under arbejdet er en af de eksisterende radiatorer væltet og væsken til aflæsning løbet ud. Hvordan skal jeg forholde mig til dette? Jeg har endvidere et ønske om at udskifte min hoveddør til lejligheden da låsen ikke lever op til nutidig standart. Er der nogen specielle krav som skal overholdes udover at den selvfølgelig skal ligne den bestående dør??

Svar: Viceværten havde, inden mailen kom frem, gjort bestyrelsen bekendt med den ikke godkendte renovering, som også omfatter ulovlig tilkobling på varmeanlægget. Ejerforeningens advokat har påbudt beboer at sende dokumentation for: byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse, at tilkoblingen ikke belaster eller ændrer varmesystemet, at arbejdet er udført af autoriseret installatør, samt varmemålere inden for en uge fra dd. (19.11.) Og har gjort beboer klart, at Tagbolig bl.a. begrunder den manglende varmeforsyning med, at beboers VVS-montør har foretaget indgreb i foreningens etstrengs-varmesystem. Foreningens rådgivende ingeniør vurderer, at en normalisering af anlægget vil koste mere end kr. 500.000,00 hvorfor det er særdeles vigtigt, at ejerforeningen alene kan henføre forsyningsproblemerne til Tagboligs foretagne indgreb, alternativt vil der også blive rettet et krav mod beboer, såfremt den fornødne dokumentation ikke foreligger. Bestyrelsen afventer beboers dokumentation.

Hvad angår udskiftning af dør: Beboer er velkommen til at udskifte lås, men muligheden for privat udskiftning af dør skal vedtages på generalforsamling, og det forslag er beboer velkommen til at stille.

4. Hovedrengøring, opgange og vaskekælder: Michael-vicevært er tidligere bedt om at iværksætte hovedrengøring af vaskerummet. Hvis det er sket, er det ikke tilstrækkeligt, og bestyrelsen har besluttet, at de 25 timers ekstra rengøring, som er forhandlet hjem ifbm. Tagbolig-mødet fordeles på to timers ekstra rengøring pr. opgang og 5 timers rengøring i vaskekælder. Faktura skal sendes direkte til Tagbolig. Brit effektuerer.
5. Lydisolering af trykbeholder til brugsvand: Stuelejligheder er generet af støj fra pumpe, der er sat på for at øge trykket på brugsvandet. Bestyrelsen har besluttet at bygge lydisolerende kasser omkring, og vil rejse krav om betaling for det hos Tagbolig, da pumpen er sat på for at få vandet op på 5. sal. Det, mener bestyrelsen, skal ejerforeningen ikke betale for. Brit beder advokaten rejse kravet over for Tagbolig, og beder Michael-vicevært iværksætte lydisoleringen.
6. Tagbolig, status pt.: 

I torsdags mødtes bestyrelse, advokater, ingeniører og Tagbolig. Tagbolig ville ‘overdrage’ anlægget, hvilket vi nægtede at modtage. Tagbolig anerkender ikke, at rørene på 5. sal er underdimensionerede, så det kommer nu an på en helt konkret prøve frem til 30.11.07. OBH fik Tagboligs dokumentation med hjem for vandgennemstrømning mv., dem regner de på inden næste møde 30.11.07. Tagboligs advokat pointerer, at Tagbolig er forpligtet til at sikre tilstrækkelig forsyning – ikke problemfri drift. Vi er selvfølgelig helt uenige. Præcis køreplan for ‘prøveperiode’ er omdelt til samtlige beboere og hængt op i opgangene.

Fordelingstallene for 5. sal blev vi enige om skal genforhandles. Vores advokat sender vores udspil, (lejlighederne udgør en sjettedel af arealet, og skal derfor svare for en sjettedel af fordelingstallet), og det mente Tagbolig umiddelbart at kunne anerkende.

Vi gennemgik listen over indberettede fejl og mangler fra beboere ifbm. med Tagboligs byggeri. En række skader anerkendte Tagbolig – og er pt. ved at udbedre, andre ville de ikke anerkende. De skader, de ikke anerkender, afventer vi vores advokats holdning til, om vi accepterer eller ej.

Derudover konverterede vi de ca. 10 ødelagte fliser i haven til kompensation på 25.000 kr., som bruges til indkøb af havemøbler, når haveanlægget står klart. Og vi fik Tagbolig til at betale for 25 timers ekstra rengøring i opgangene til vores nuværende rengøringsfolks sædvanlige takst. Vores egne folk gør rent og sender regningen til Tagbolig (se pkt.3)
7. Udvendig gennemgang af fejl og mangler på ejendommen ifbm. Tagboligs byggeri: Bestyrelsen er blevet gjort bekendt med, at tagsten har forskubbet sig. Problematikken er advokat og OBH-Gruppen gjort bekendt med, så det undersøges grundigt ifbm. den udvendige gennemgang, inden den endelige overdragelse fra Tagbolig skal ske.
8. Vinduer, vedligehold og udskiftning: Niels arbejder på at skitsere bestyrelsens forslag til generalforsamlingen og de mulige scenarier af forskellige forslag.
9. Viceværtens opgaver: Kuben har haft den årlige medarbejdersamtale med Michael, som snarest laver en liste over sine arbejdsopgaver, som kan fremlægges på generalforsamlingen, jvf. forespørgsel fra generalforsamling 2007.

10. Barnevogne: Barnevogne skal stå i kælderen, og der er behov for mere plads til dem. Søren undersøger, om der forefindes egnet rum, der kan bruges til det.

Næste bestyrelsesmøde aftales efter næste møde med Tagbolig, som er 30.11.07