Bestyrelsesmøder 2008

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 6. oktober 2008

  Til stede: Niels Munch, Michael Refsing, Anja Therkildsen, kloakmester Jørgen Lyngholm (delvis), Brit Therkildsen (referent). Afbud: Søren Hjul

Kloak: Jørgen Lyngholm orienterede om sit møde med vores forsikringsselskab, Codan. Pludselig tvivl om graden af vores forsikringsdækning grundet modstridende oplysninger fra mægler. Brit og Lyngholm undersøger nærmere, men uanset hvad, skal kloaksystemet repareres, ellers får vi et påbud fra Københavns Kommune pga. rotte-yngel.

Lyngholm forklarede endvidere, at det ikke er nødvendigt at udskifte hele kloaksystemet, selv om vi er i gang med at grave, da vores ‘glaserede lerrør’ er fine. Vi har primært skader og undermineringer i samlingerne mellem rørene. Lyngholm kan tidligst begynde arbejdet medio november.

Murer-arbejde: Kim Siestø har gennemgået ejendommen med Michael-vicevært og endnu en gang med Niels og Brit. Vi har besluttet at hyre Siestø, arbejdet begynder 7. oktober, vil tage ca. tre uger og løbe op i ca. 250.000 kr. (se særskilt opslag).

Have-status: Haveudvalgets møde i september blev udsat pga. sygdom. Ny dato endnu ikke aftalt.

Varme-aftale: Michael-vicvært har undersøgt mulighederne for at få et VVS-firma til at stå stand-by for at løse vores akutte varmeproblemer. Interessen var ikke overvældende. Michael-vicevært har i stedet et tilbud med fra sin søn, Ronnie Jensen, der er nyudlært VVS-mand. For 30.000 vil han gerne være vores hotline hele sæsonen uden for Michaels sædvanlige arbejdstid. Tilbuddet svarer til prisen for at have et VVS-firma ude en gang om ugen i en time, og bestyrelsen har besluttet at takke ja.

Derfor: Ved varmeproblemer uanset tid på døgnet: Ring til Michael-vicevært 2211-2320, så løser enten han eller Ronnie Jensen dem med det samme.

Restance-beboere: Intet nyt.

Kuben-administration: Vores administrationsaftale med Kuben er steget fra 118.000 til 123.000. Vi ønsker fortsat at bruge Kuben som administrator, og har fornyet aftalen.

Rengøring: Beboer gør opmærksom på opkast ved opgang 71. Der er nu gjort rent.

Larm i vandrørene på 4.sal: Beboer kontakter selv Michael-vicevært for at se, hvad der kan gøres ved støjen.

Beboer mangler varme: Anlægget var endnu ikke tændt, da henvendelsen kom, og siden har bestyrelsen ikke hørt om problemer hos den pågældende beboer.

Tømrer Skarving: Intet nyt.

www.ejerforeningenjacobsgaarden.dk: Har været lammet af virus, men er nu i gang igen og opdateret.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 15. september 2008

  Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing, Anja Therkildsen og Brit Therkildsen (referent)

1. Efterregulering af varme og fællesbidrag jvf. de nye, tinglyste fordelingstal:

Beboerne på 5. sal og Tagbolig har betalt i alt 81.705,19 kr. i efterregulering. Fremover vil de nye fordelingstal give et forhøjet årligt bidrag til ejerforeningen på 146.000 kr.

2. Have-status: Der er aftalt møde i haveudvalget, der består af Bent Jensen, Karina Gram, Dorthe Jensen og bestyrelsesrepræsentant Michael Refsing, 24. september. Målet er stadig at arbejde frem mod et revideret haveforslag, der præsenteres ved næste generalforsamling.

3. Murer-tilbud: Tre murere er kontaktet mhb. på et tilbud på diverse reparation og renovering af facader, sålbænke, vægge mv. på ejendommen. En, Kim Siestø, har ønsket og fremsendt et tilbud efter gennemgang af opgaven med Michael-vicevært. Niels tager kontakt med ham, så en præcis beskrivelse og pris for arbejdet kan aftales.

4. To beboere i restance med ejerforeningsbidrag:

Kuben har meddelt, at en beboer på Kastrupvej, trods rykkere, er i restance med betaling af fællesudgifter for pt. i alt kr. 9.635,45. Bestyrelsen har pr. brev meddelt beboer, at restancen skal betales inden 1. oktober, derefter sendes sagen til inkasso.

En anden beboer nægter at betale fællesudgifter for juni, da varmeanlægget, som vanligt, var slukket. Det er imidlertid ingen gyldig grund. Fællesudgifter dækker meget andet end varme, og pr. brev gør Kubens jurister konsekvensen af den manglende betaling klar for vedkommende.

5. Cykelindsamling: Politiets hittegodsafdeling kommer inden for de næste seks uger og afhenter hittegodscyklerne, bestyrelsen har indsamlet.

6. Kloakrenovering: Kloakmester Jørgen Lyngholm holdt i august møde i gården med Codans mægler, Peder Pors, for at afklare betalingen for vores kloakskader. Mødet gik ‘godt’, og arbejdet ventes fortsat i gang til efteråret. Michael kontakter Lyngholm og Pors mhbp. et nyt møde med bestyrelsen primo oktober, så vi kan lave en præcis kontrakt og tidsplan for kloakarbejdet.

7. Ulovlige vinduer i hjørnelejlighed: Endnu ikke udskiftet, men beboers advokat har meddelt, at ejerforeningens krav om udskiftning af vinduer er med i beboerens retssag mod lejlighedens tidligere ejer.

8. Bygningspræmiering: Københavns Kommune har været ude og kigge på ejendommen, efter vi blev opfordret til – og derfor indstillede ejendommen til KK’s årlige bygningspræmiering. Konkurrencen er ikke afgjort.

9. Forsikringssager:

En beboer har fået knust en rude i sin lejlighed. Forholdet er anmeldt til Codan.

En nedblæst altan-indækning på 4. sal (der er udbedret) er også anmeldt til Codan. Endnu uafklaret, om den går ind under ‘anden bygningsskade’ i vores forsikringspolice.

10. Fakturaer: 

Der er betalt 347,50 for syv måneders weblogi af www. ejerforeningenjacobsgaarden.dk hos DanDomain.

OBH har – efter 9 måneder – sendt en regning på 60.000 kr. for tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplan, der blev omdelt i februar.

11. Storskralds.container: 

Michael-vicevært bestiller en ny container til storskrald og hænger et opslag op med, hvornår R98 kommer med den.

12. Varmesystemet:

Vores retssag mod Tagbolig er berammet til 12. december i Københavns Byret. Advokaterne er stadig uenige i ordlyden på syns- og skønstemaet, som har afgørende betydning for, hvem der gøres ansvarlig for problemerne med varmeanlægget – selv om vi naturligvis mener, det ubestridt er Tagbolig.

Samtidig har Tagbolig meddelt, at de ikke fortsat ønsker at betale det VVS-firma, der har afhjulpet akutte varmeproblemer de foregående to år. Vi skal derfor finde et nyt VVS-firma, som kan bistå os i akutsituationer, som Michael-vicevært ikke kan løse.

Brit aftaler muligheder med Michael-vicevært, så vi kan blive enige om, hvem der kan løfte opgaven, og enige om en passende ‘akutaftale’ samt prisen for den.

Ydermere køber Søren, i første omgang, 10 varmeblæsere, som beboere med varmesvigt kan låne i aftalte perioder. Merudgiften for el er for beboers egen regning.

Opslag følger med nærmere procedure for, hvordan eventuelle varmeproblemer skal håndteres.

13. Fremlejekontrakt: 

Beboer har bedt om at få godkendt en fremlejekontrakt. Den er godkendt jvf. §27 i ejerforeningens vedtægter.

14. Næste bestyrelsesmøde: 

Aftalt til den 6. oktober.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 24. juli 2008

Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Anja Therkildsen, Brit Therkildsen (referent)

Ej til stede: Michael Refsing

1. Tømrer-status: Intet nyt

2. Kloak-status: Vores underminerede og korroderede kloaksystem er meldt til vores forsikringsselskab, Codan – der er noget overrasket over, at vi har en forsikring uden selvrisiko og afskrivninger på kloaknettet. Så pt. ser det ud til, at ejerforeningen slipper for det meste af udgifterne på 400.000 til at reparere det. Vores kloakmester, Jørgen Lyngholm, og Codan diskuterer pt, arbejdets omfang. Det ventes fortsat i gang til efteråret, hvor rotte-ynglen er mindre.

3. Have-status: Dorte Jensen har som den eneste meldt sig til haveudvalget, som derfor består af hende, samt tovholder Bent Jensen og bestyrelsesrepræsentant Michael Refsing. Udvalget får Karina Gram til at rentegne haven med havegruppens ønsker. Tidshorisont uvist – men ny haveplan skal op på generalforsamling og vedtages, inden der kan laves en have.

4. Murer-tilbud: Niels har kontaktet tre murerfirmaer for at få tilbud på de arbejder, som bestyrelsen har udpeget som årets vedligehold. Det er Kim Siestø, Edvin Johansen og Holst Jensen. Indtil videre har Edvin Johansen erklæret sig som interesseret og vil komme ud og kigge på bygningen. De andre er på hhv. ferie og har ikke reageret endnu.

5. Altan-reparation: Regningen for det nye altaninddække, der var blæst af på en 4.-sals lejlighed, samt reparation og eftersyn af 14 andre altaner blev 52.836,88 kroner.

6. Forsikring, retshjælpdækning: Måske kan vi få nogle af vores advokatudgifter dækket af den retshjælpsforsikring, ejerforeningen har tegnet. Den verserende sag med Tagbolig er i hvert fald anmeldt til forsikringsselskabet, som nu kigger på det.

7. Tagbolig – syn & skøn, medlemsbidrag og varme fra Tagbolig til opkrævning pr. 1.8. Advokaterne strides stadig om ordlyden i syn & skønstemaet. Efter fordelingstallene ifht. medlemsbidrag er kommet tilbage fra tinglysning, er der sendt efterregninger ud på medlemsbidrag fra 5.-sals beboere og varmeregnskab. Merbidraget til ejerforeningen bliver ca. 140.000 årligt (men udgifterne naturligvis også større med flere lejligheder).

8. Ureglementerede vinduer: Beboer med vinduer i forkert farve og format har fået 2. påbud om at udskifte vinduer til korrekt farve og format.

9. Beboerhenvendelser:

                      a) Godkendelse af fremlejekontrakt: Godkendt

                      b) Forespørgsel fra beboer om eksklusiv brugsret eller køb af plateau i gården: Det ligger uden for bestyrelsens råderum at give beboere eksklusiv brugsret og/eller mulighed for at købe dele af ejerforeningens fællesarealer. Beboer kan stille forslag om brugsret på kommende generalforsamling.

                      c) Orientering om støjklage: Beboer har orienteret bestyrelsen om støjklage fra underbo.

                      d) Ansøgning om leje-lejlighed: Bestyrelsen svarer ansøger, at Jacobsgaarden er en ejerforening og ikke boligforening, så det er desværre ikke muligt.

                      e) Beboer, der har fået kittet vinduer, oplyser, at kittet er revnet. Opfordrer til rensning, grunding, kitning og maling af vinduer: Bestyrelsen oplyser, at der ikke er budgetteret med maling af vinduer i 2008, men at bestyrelsen har til hensigt at stille forslag om maling af vinduer på den ordinære generalforsamling i 2009.

10. Eventuelt: Faldstamme i opgang 71 er begyndt at lække. Michael-vicevært kontaktes mhb. reparation/udskiftning.

Dato for næste bestyrelsesmøde aftales senere.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 18. juni 2008

  Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing, Jørgen Lyngholm (delvist), Brit Therkildsen (referent). Afbud: Anja Therkildsen

1. Kloak-status: Kloakmester Jørgen Lyngholm er færdig med tv-inspektion af alle de kloakrør, der var tilgængelige. Vores såkaldte ‘skadesprocent’ er 288 – alt over 50 er slemt. Der er en række korrosioner, lækager og sætningsskader, som skal udbedres jvf. gældende regler på området, og for at undgå, på sigt, at ejendommen undermineres.

Brit anmelder kloakskaderne til vores forsikringsselskab, som udpeger en taksator, der i samråd med Lyngholm vurderer, hvor meget forsikringen dækker, og hvad ejerforeningen selv skal betale. Lyngholms overslag på arbejdet er 300.000 plus moms, med forbehold for flere skader i de rør, der pt. ikke er tilgængelige. Arbejdet ventes at tage to måneder, og Lyngholm anbefaler, at vi venter til efteråret, da rotterne vil yngle voldsomt, hvis vi graver i sommerperioden.

2. Beboerhenvendelser: 

a) Læsejl på 5. sal er rettet til, så det ikke skygger for 4.-sals lejlighed.

b) Parkering i indkørsel. Beboere opfordres igen til at parkering lovligt og lade være med at blokere indkørslen.

c) Kælderrum: Beboer har byttet kælderrum med et tomt, der var nærmere deres lejlighed.

d) Hund i lejlighed: Beboer, der pt. holder hund, er orienteret om, at der skal søges om tilladelse til at holde dyr, og at bestyrelsen følger ejerforeningens praksis, der er; afslag på hold af hund.

3. Havestatus: Bent Jensen, tovholder på nyt haveprojekt orienterede for et stykke tid siden, Michael Refsing om, at han havde intentioner om at dele en opfordring om at melde sig til haveudvalget rundt. Bestyrelsen afventer stadig konkret status på haveprojektet fra Bent Jensen.

4. Murer – opgavebeskrivelse: Niels har sammenskrevet den række murerarbejde, som tilstandsrapporten anbefaler os at få lavet, og sender forespørgslen ud til tre murere for at få tre tilbud på arbejdet.

5. Tømrer Skarving: Intet nyt – vi afventer stadig tømrerens redegørelse for tømmerets værdi.

6. Vandskade i 4.-sals lejlighed. Sandsynligvis pga. Tagboligs terrasse på 5.-sal, der er bygget oven på en karnap. Bestyrelsen har via vores advokat bedt Tagbolig dokumentere, at de – som påstået – har afleveret taget til ejerforeningen – for det er vi uenig i.

Vandskaden udbedres pt. pr kulance af Tagbolig – og bestyrelsen er opmærksom på ikke at gøre noget, der kan være ansvarspådragende i forhold til ejerskab og ansvar for taget, og har derfor bedt vores advokat (Dahl Law) se på sagen.

7. Forkerte vinduer: Beboer i stuelejligheden ved hjørnet ved indkørslen har ikke overholdt påbud om at skifte vinduer til korrekt format og farve ved fristens udløb 1.6.2008. Ejerforeningens advokat sender 2. påbud.

8. Evt.: 

Gamle cykler i kælder og gård har fået skilt på. Fjern skiltet, hvis det er din cykel – og den er i brug. De gamle, ødelagte cykler, der synes efterladt, samles ind og gemmes frem til 1. august. Søren sætter opslag op i opgangene om planen.

Altaninddækningen, der var faldet ned på 4. sals-lejlighed i gården, er udbedret og de øvrige altaner, hvis inddækning var løs, er repareret.

Næste bestyrelsesmøde: 24. juli 2008.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 21. maj 2008

  Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Anja Therkildsen, Michael Jensen (delvist), Brit Therkildsen (referent). Afbud: Michael Refsing

1. Evaluering ekstraordinær generalforsamling: Der var flertal for at give bestyrelsen mandat til at anlægge en have for max. 400.000 kr., men ikke et flertal på 3/4, som vedtægterne kræver. I stedet er Bent Jensen, Elbagade 69, 2. tv., der havde en række indsigelser, blevet tovholder for en havegruppe, der arbejder videre med forslaget fra havearkitekt Karina Gram. Bent har hængt et opslag op i opgangene, hvor I kan melde jer til haveudvalget.

2. Opdatering af vedtægter: Jvf. referatet fra den ekstraordinære generalforsamling er vores vedtægter ændret i § 16. Kuben er bedt om at opdatere vedtægterne og få dem tinglyst. Det er ikke indeholdt i vores kontrakt med Kuben, så det sker mod ekstra betaling på 875 kr./time. Vedtægterne opdaterer Anja på ejerforeningenjacobsgaarden.dk, så snart de er tinglyst.

3. Opfordring til bygningspræmiering: Kbh. Kommune (KK) har opfordret Ejerforeningen til at indsende billeder af ejendommen. En gang årligt præmierer KK en ejendom i Øresundsvejkvarteret, hvor et renoveringsprojekt har tilført Øresundsvejkvarteret nye visuelle kvaliteter, bedre boliger eller bygningsmæssige ændringer, der udnytter kvarterets rekreative arealer bedre. Ejendommen præmieres med en plakette til opsætning på ejendommen og en kontant præmie på 10.000 kr. Den opfordring tager bestyrelsen naturligvis op, Brit og Anja tager billeder og motivere buddet.

4. Penge fra Tømrer Skarving: Tømrer Skarving har nu indvilget i at fortælle, hvad der er tilbage af materialer fra det ikke-byggede cykelskur altså den del, han ikke har solgt, mens han opbevarede det! Afklaring ventes inden 14 dage.

5. Status reparationer efter Tagbolig: Søren har haft kontakt telefonisk og pr mail med efterreparation vedr. Tagbolig. Beboer har fået telefonnummer på maler og skal selv kontakte maler for at få aftale tidspunkt for udbedring.

6. Beboerhenvendelser: a) Beboer gør opmærksom på, at anden beboer tørrer vasketøj på sin altan i strid med ejerforeningens husorden. Bestyrelsens svar: Beboer er gjort opmærksom på, at det er i strid med foreningens husorden.

b) Beboer gør opmærksom på, at læsejl på en 5.-sals lejlighed skygger for terrasse på 4.sal. Bestyrelsens svar: Bestyrelsen har skrevet til beboer:

Kære XX, Bestyrelsen har fået en klage over dit læsejl. Det tager en time af solen for beboerne på 4. sal, og vi vil høre, om du har mulighed for at passe det til, så det ikke skygger for deres altan. I vedtægternes §21 står: “Ethvert medlem er berettiget til at foretage ændringer og forbedringer af sin ejerlejlighed i det omfang dette ikke er til gene for medejere”. Mvh. Bestyrelsen

c) Beboer er meget utilfreds med, at varmeanlægget slukkes om sommeren, og truer bestyrelse og ejerforening med erstatningskrav for manglende varme, da beboer bl.a. mener, det ødelægger hendes møbler og arbejdsevne i hjemmet.

Bestyrelsens svar: Langvarig praksis i denne ejendom er, at fjernvarmesystemet er lukket om sommeren. Og det vil det også være fremover.

7. Opfølgning på opfordringer fra generalforsamlingen: Tjek kvaliteten af trappevasken og rengøringsmidlerne, der bruges: Bestyrelsens svar: Bestyrelsen synes, trappevasken er acceptabel, så der gøres ikke yderligere.

Overvej ny dueindfangning: Bestyrelsens svar: Bestyrelsen mener ikke, problemets omfang kan bære en udgift på 25.000 kroner plus moms en gang til, som det koster at få Rentokil til at fange duer – uanset antallet.

8. Tilbud om maling af vinduer: Anja har talt og fotograferet vinduer og vinduestyper og fået tilbud fra foreløbig én maler. Pris for rensning, træbeskyttelse og maling, eksklusiv lift/stillads: 575.000 kroner. Flere tilbud indhentes, maling af vinduer forventes gennemført i 2009, hvis generalforsamlingen godkender budget til det.

9. Have-status: Det er endnu ikke lykkes Bent Jensen at samle en havegruppe, da ingen har reageret på hans opfordring om at være med. Michael Refsing, der er bestyrelsens repræsentant i havegruppen, afventer situationen lidt endnu og forsøger i mellemtiden at holde på havearkitekt Karina Gram, så hun i givet fald har tid til at tegne haveplanen om, hvis det bliver resultatet af havegruppens arbejde. Bestyrelsen vil gerne invitere havegruppen til at fortælle om fremskridtene på næste møde.

10. Status kloakrenovering: Der er udført tv-inspektion på resten af kloaknettet, og vi afventer kloakmester Jørgen Lyngholms skriftlige konklusioner og tilbud.

11. Vaskeri-regninger: Generalforsamlingen såede tvivl om Kubens bogføring af vaskeriudgifter for 42.781 kr. i 2007. Bestyrelsen har gennemgået samtlige bilag, der stemmer – men også vha. Michael-vicevært fundet ud af, at en regning på 14.812,50 kr. er fra en pumpe til varmeanlægget og derfor bogført på en forkert konto. Det betyder, at udgifterne på vaskeriet rettelig var 27.968,50 kr., mens udgiften for løbende vedligehold tilsvarende større. Da regnskabet er godkendt ændres bogføringen ikke, meddeler Kuben.

12. Vedligehold: Hvor skal vi gå i gang jvf. tilstandsrapport og driftsplan? Bestyrelsen har gennemgået tilstandsrapport og driftsplan med Michael-vicevært, og har aftalt en række mindre, men hastende skader udbedres nu, samt at han indhenter tilbud på renovering af faldstammer og på rensning af røret med varmt vand, hvor trykket er lavt antageligt pga. kalkaflejringer. Driftsplan for 2008 foreslår reparation af bl.a. sålbænke og udvendig murværk. Niels sammenskriver vores ønsker til murerarbejdet, så vi kan indhente et konkret tilbud.

13. Fordelingstal og syn- og skønstema: Tagbolig er, efter en del rykkere fra vores advokat, klar at aflevere originale ejerpantebreve, kopi af skøder, original ejerlejlighedsopdeling og oversigtskort samt kopi af lejlighedskortene til Kuben. Fordelingstallene er tinglyst! – hvilket betyder, at Kuben kan opkræve ejerforeningsbidrag for 5.-salsbeboerne også.

Syn- og skønstema vedr. varmesystem er stadig status quo – vi afventer dato fra retten, da Tagbolig har afvist at mødes med vores advokater i mindelighed.

14. Evt. Forslag om indsamling af cykler, der ikke længere er i brug: Søren har købt skilte til alle cykler, som han sætter på. Hvert enkelt cykels ejer kan så fjerne skilte og dermed vise, hvilke cykler der er i brug. Cykler, der ikke er i brug, indsamles og stilles bag containeren i to måneder, hvorefter de smides ud pr.1. august. Opslag i opgangene følger.

Altaninddækningen, der er faldet ned på 4. sals-lejlighed i gården, er bestilt, og Michael-vicevært får den monteret snarest.

De to hjørnelejligheder har stadig vinduer i forkert format og farve trods påbud om at få dem skiftet inden 1. juni 2008. Brit beder Kuben om, at minde ejeren om påbuddet igen.

Underretning om hund i opgang 71. Brit beder Kuben meddele beboer, at det ikke er tilladt.

Vandskade i opgang 75, 4. sal. Michael-vicevært iværksætter reparation.

Næste bestyrelsesmøde er aftalt til 18. juni.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 4. april 2008

 Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Brit Therkildsen (referent). Afbud: Michael Refsing og Anja Therkildsen

1. Syn- og skønstema, status: Dahl Law har sendt forslag til retten, modpartens advokat Finn Träff har sendt forslag til ændringer, vores advokat har kommenteret på ændringsforslagene. Samtidig har Dahl, for at fremskynde processen, anmodet Voldgiftsnævnet om at udpege en egnet syn- og skønsmand. Finn Träff har protesteret mod denne fremgangsmåde da han er af den opfattelse at syns- og skønstemaet skal på plads først. Sagen afventer nu en tilbagemelding fra Finn Träff.

Vedrørende tinglysningen af fordelingstallene, så er Tagboligs advokat igen rykket for en status. Fordelingsnøglen er på plads, men endnu ikke tinglyst.

2. Parkering i indkørsel: Anja har undersøgt hos forholdet hos politiet, og det er ulovligt at parkere i

indkørslen, selv om det er privat grund.

3. Fugtskade i 62, 4. tv. Bestyrelsen er enig i, at fugtskaden, efter det beskrevne, hører under ejerforeningens vedligeholdelsespligt. Michael-vicevært får murer til at udbedre skaden, som ventes at koste 6.000-8.000 kr.

4. Stoppede trækkanaler: Skorstensfejer tager stikprøvekontrol af to lejligheder, hvor trækket ikke virker. Søren effektuerer.

5. Gørtler til ødelagt gelænder i opgang 60. Beboer har erkendt, at det skete ifbm. indflytning og indvilget i at betale udgiften til reparation – ca. 17.800 kr. Michael-vicevært får gørtler til at udbedre skaden.

6. Generende rislen i rørene i lejlighed: Så længe, der ikke er foretaget syn- og skøn på varmeanlægget kan og må bestyrelsen ikke røre ved anlægget. Efter sagens afslutning er beboer velkommen til at rejse problemet igen, hvis der stadig er rislen i rørene, og bestyrelsen vil da vurdere problemets omfang og håndtering.

7. Lydisolering: Pumperne i kælderen under opgang 60 og 62 er blevet lydisolerede med to lag gips, mdf-plade og stenuld.

8. Kloak: Kloakmester Jørgen Lyngholm reparerer det ødelagte i uge 18. Michael Refsing beder Lyngholm tv-inspirere den del af kloaknettet, som endnu ikke er filmet, så vi har fuldstændig klarhed over kloaknettets tilstand.

9. Strøm: Michael-vicevært sørger for nyt relæ til vaskemaskinerne, så de ikke får sikringerne til at springe, hvilket tog strømmen til en række beboeres tv-antenner sidste sommer.

10. Haven: Bestyrelsen har besluttet sig for at tilbyde anlægsgartner Anders Matthiesen anlægget a vores have. Der har været indhentet tre tilbud på arbejdet, og de ligger i samme prisleje.

Næste møde: Ikke aftalt, da bestyrelsen er på valg til generalforsamlingen 10. april.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden den 29. februar 2008

Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing, Anja Therkildsen, Brit Therkildsen (referant) og Jørgen Lyngsholm (kloakmester)

Kloak: Kloakmester Jørgen Lyngholm har undersøgt og kørt en tv-inspektion på vores ødelagte kloak i gården. Kloaken er styrtet sammen, og dele af vores kloaknet er undermineret. Reparation er absolut nødvendig for at undgå voldsom rotte-yngel, og vil blive foretaget snarest. Det koster 77.000 plus moms og betyder at dele af kældergulvet skal graves op.

Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan: OBH-gruppen har udarbejdet en tilstandsrapport på ejendommen, forslag til vedligeholdelsesplan og et 10-årigt budget for den. Ejendommens generelle tilstand er “middel”. Tilstandsrapporten omdeles til hver enkelt beboer inden generalforsamlingen.

Haven: Anlægsgartner Anders Matthiesen kan anlægge vores have for 297.000 plus moms. Isafold Have- og Parkanlæg vil lave haven for 325.000 kr. inkl. moms. Endnu et tilbud fra Uno Apold i Hvidovre afventer. Herefter beslutter bestyrelsen udbyder. Havearbejdet kan først begynde, når kloaknettet er repareret.

Forslag til generalforsamlingen: Der er kommet et forslag fra Niels Munch og et fra bestyrelsen.

Syn- og skøn: Er anmeldt til retten, som har udsat sagen til 17. marts. Retsmøde endnu ikke berammet. Tagbolig er voldsomt uenig i selve syns- og skønstemaet – altså måden, der bliver stillet spørgsmål og bedt om svar vedr. varmeanlægget. Pt. forsøger advokaterne at blive enige om ordlyden i skønstemaet, hvilket er ganske afgørende for vores videre kamp for at få anlægget til at virke og kompensation for merudgifterne i mellemtiden.

Gennemgang af skader: Hvilke skader er repareret og ikke repareret. Tre beboere mangler endnu at få lavet småreparationer. Søren Hjul kontakter dem.

Beboerhenvendelser: 

 1) Beboer vil have badekar skiftet ud med bruseniche. Bestyrelsens svar: Bevilget såfremt ombygningen overholder ejerforeningens regler og alle byggetekniske krav.

2) Beboer voldsomt generet af larm fra Tagboligs cirkulationspumper i kælderen og har i flere omgange gjort opmærksom på problemet. Hidtil har bestyrelsen udskudt at lydisolere pumperne, pga. det kommende syn & skøn på ejendommen, men mener ikke, det er rimeligt, at beboer skal bo med larmen i mellemtiden. Michael-vicevært hyrer tømrer, som kan lydisolere de larmende pumper prompte.

3) Ifbm. salg af lejlighed vil beboer have præciseret reglerne for vedligeholdelse. Svar: Ejerforeningen har ansvar for vedligehold af hovedledning frem til bolig, ventilationsskakt, altan, faldstammer og gulvafløb til spildevand, badeværelsegulv, terrassogulv og dækkonstruktion - hvis det fremstår, som da ejendommen blev født. Alt andet inde i lejlighederne, f.eks. radiator, radiatorventil, stikledning til forbrug, elforsyning fra og med lejlighedens hovedtavle, er ejers ansvar.

4) Beboer anmoder om tilladelse til at holde kat. Svar: Bevilget, såfremt den holdes i overensstemmelse med ejerforeningens husorden.

5) Beboer generes af skrald på repos i opgang 71, samt beboere, der holder hund i opgangen. Svar: Ejerforeningens regler er klare. Vores administrator, Kuben, er bedt om og har allerede skriftligt bedt de pågældende beboere om at bære affald i enten skakt eller container, samt meddelt hundeejerne, at det ikke er tilladt at holde hund i ejerforeningen.

6) Beboer og vicevært gør opmærksom på, at biler jævnligt parkerer ulovligt på indkørselsvejen til gården. Det er både til gene for brandvæsen ved eventuel brand, og har senest blokeret for skraldebilen, så vi ikke kunne få tømt containeren. Den/de skyldige opfordres på det kraftigste til at parkere lovlige steder, som ikke generer ejerforeningens beboere.

Fordelingstal: Vores advokat, Dahl Law, er blevet enig med Tagbolig om nye fordelingstal, der inkluderer 5. sal. Aftalen er sendt til tinglysning i retten.

Storskrald: Der var opsat container til storskrald i uge 7. Vi råder over containeren fire gange årligt, så næste gang er om et par måneder – Michael-vicevært hænger som altid en seddel op. Beboere opfordres til at smide cykler, der fylder i stativerne og ikke er i brug længere, ud ved samme lejlighed.

Kuben: Helle Luther, vores administrator i Kuben, går på barsel slut april. Ulla Madsen (uma@kuben.dk) vikarierer, indtil Helle vender tilbage.

Ikke-bygget cykelskur: Tømrer Skarving skylder os stadig penge for tømmer til cykelskur. Intet nyt.

Restance: En beboer er afgået ved døden, og der skyldes 11.656,20 i fællesudgifter på lejemålet. Kuben har kontakt til familie, som har meddelt, at så snart lejligheden er solgt, vil det skyldige beløb blive indbetalt af boet.

Tagbolig, penge: Tagbolig har betalt de lovede 25.000 kroner, som bestyrelsen handlede hjem som kompensation for ødelagte fliser i haven. Pengene er aftalt brugt på nye havemøbler.

Advokatregning: 75.125 kr. inkl. moms kostede det arbejde, som ejerforeningens advokat lavede for os i 2007. Advokaten er primært brugt til sagen mod Tagbolig, men også til tvister med beboere med ulovlig gulvvarme, vinduer og en genstridig tømrer. Det er rigtig mange penge, som kunne have været sparet, hvis tidligere bestyrelse havde indgået kontrakt med Tagbolig med professionel hjælp. Bestyrelsen ser desværre ingen anden udvej, hvis vi skal komme bare nogenlunde helskindet ud af engagementet med Tagbolig. 

Evt.: Søren Hjul ringer til skorstensfejer for at få pris på rensning af trækkanaler.

Næste møde: 26. marts

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 11. november 2008

  Til stede: Niels Munch, Michael Refsing, Anja Therkildsen, Brit Therkildsen, Søren Hjul (delvist)

Kloak: Vores forsikring har en afskrivning på 20 pct., når rørene er over 20 år, men ingen selvrisiko. Det er tredje version af de gældende betingelser, som bestyrelsen præsenteres for, og usikkerheden skyldes, at originalpolicen ikke er opbevaret i foreningen. Kloakfirmaet DBE Lyngholm begynder medio november.

Pågående murerarbejde: Udvaskning af fuger værre end vurderet i nabogården, og koster tre dages ekstra arbejde. Altanerne er etableret med beton og ikke mørtel, som det skal i nabogården. Spær i altandæk på Elbagade tog også længere tid end vurderet, da de lå 7 cm og ikke 3 cm inde i betonen, som antaget. Første rate, ca. 80 pct. af fakturaen er kommet (kr. 211.000) og sendt til betaling, efter bestyrelsen har gennemgået byggeriet og konstateret, at tingene er lavet.

Tømrer Skarving: Søren Hjul mødes med ham (vedr. tilbagebetaling af ubrugt tømmer til cykelskur), torsdag 13. november.

Haven: Haveudvalget (Bent Jensen, Dorte Jensen og bestyrelsesrepr. Michael Refsing) har holdt møde med havearkitekt Karina Gram, der tegnede det oprindelige forslag til ny have. En mængde ændringsforslag er stillet ifht. det oprindelige forslag. Det er muligheder, som hun forsøger at finde et kompromis mellem. Der er bl.a.

 - Idé om cykelparkering i skur opgives

- Renovationsrum bibeholdes, dog kun med indgang fra øst

- Skur males grønt i samme farvekode som vinduer/døre i bebyggelsen

- Der gives forslag til belysning på skur, langs flisegang

- Port til container udføres som en lille dør til ’hverdagsbrug’/beboere + stor låge til renovationsfirma/gårdmand 

- Der etableres en sandkasse i gården, samt evt. lille legehus etc.

- Opholdsplads mod syd-vest flyttes eller suppleres af plads, syd for grillplads

- Den cirkulære hæk føres med hen langs det nordlige skel, således at området lukkes af mod andelsboligforening

- Evt. sløjfes trædesten i plænen

- Der gives /beregnes pris på besparelser i forhold til at udelade kanter og felter i chaussésten, samt hvis man erstatter granitkantsten med betonkantsten.

Karina Gram sammenfatter ændringsforslagene til en ny havetegning, der ventes præsenteret på en ekstraordinær generalforsamling primo 2009.

Varmeanlægget: Enkelt klage hidtil. Michael-vicevært har fået overblik over varmestrengene, der typisk giver problemer, og tager derfor luftbobler i anlægget i opløbet.

Restance: Den ene beboer i restance har betalt, den anden ikke. Forholdet sendes til inkasso, da beboer har fået flere rykkere fra Kuben, samt et brev med en opfordring til at betale fra bestyrelsen.

Bestyrelsesforsikring: Ved nærlæsning af vores forsikringspolice fremgik det, at den kun dækker ulønnet bestyrelsesarbejde. Vi har rejst problematikken i Kuben, som igen har rejst den over for Codan, da flertallet af Kubens kunder, altså ejer- og andelsforeninger, har lønnede bestyrelsesmedlemmer. Codan har nu ændret policen, så den også gælder lønnet bestyrelsesarbejde.

Bygningspræmiering: Vi vandt ikke Kbh. Kommunes konkurrence om bygnings/kvarterløft.

Cykelstativer: Bestyrelsen har købt fem varmgalvaniserede cykelstativer af mærket Allround fra Urban Reflection (se cykelstativer.dk). De monteres på muren, så Michael-vicevært kan feje under dem – og leveres i løbet af november. 13.345,75 kr. inkl. levering.

Forsikring, retshjælp: Bestyrelsen har undersøgt den tidligere forsikringsdækning, og det viser sig desværre, at ejerforeningen ikke havde retshjælpsdækning i perioden 01.01.2004 – 31.12.2007, hvor tidligere bestyrelse indgik kontrakten med Tagbolig om salg af loftsarealet.

Helt konkret skiftede ejerforeningen Kuben Ejendomsforsikringsordningen hos Tryg pr. 31.12.2003 til en erhvervsforsikring hos Codan, og her var ingen opmærksom på – eller valgte ikke – at tegne en tillægsdækning for retshjælp.

Pr. 01.01.2008 overgik foreningen til Kuben Ejendomsforsikringsordning, der igen er forsikret hos Codan, og siden da retshjælpsforsikret.

Grafitti: Firmaet ’All Remove’ har tilbudt at rense graffiti af vores facade. Pris 15.000. Bestyrelsen vil overveje tilbuddet ifbm. budgetlægning for 2009. Men der er ikke budgetteret med det i år.

Tagbolig: Bestyrelsen har på råd fra vores advokat, Dahl Law, bedt to uafhængige ingeniører/teknikere specificeret vurdere, beskrive og værdifastsætte de konstaterbare mangler i varmesystemet. På baggrund af deres vurdering kommer vores advokat med et forligsudspil til Tagbolig. Stævningen fastholdes, men bestyrelsen undersøger mulighederne på baggrund af;

- den ikke ubetydelige procesrisiko ved sagens gennemførelse

- det forhold, at der ikke er retshjælpsdækning

- den nuværende kritiske økonomiske situation i byggebranchen.

Næste møde: Aftalt til 5.1.2009.