Bestyrelsesmøder 2009

Bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 12. januar 2009

  Til stede: Michael Refsing, Søren Hjul, Niels Munch, Brit Therkildsen. Afbud: Anja Therkildsen

Haveforslag: Haveudvalget har fået tegnet en ny have hos havearkitekt Karina Gram, da der ikke var tilstrækkeligt flertal for den første ved generalforsamlingen i 2008. Ny tegning samt møder mv. beløber sig til ca. 8.000 kr. Der indkaldes til ekstraordinær generalforsamling i februar/marts.

Kloakrenovering: Lyngholm har meddelt, at han begynder i uge 5. Vi har svært ved at få et præcist, skriftligt svar på, hvor stor en del af udgiften Codan dækker, da det afhænger af mængden af ’partielle reparationer’ og deciderede udskiftninger af rørdele. Det kan, trods tv-inspektion af rørene, ikke slås helt fast, før rørene er åbnet. Overslaget for hele renoveringen er stadig ca. 400.000 kr.

Siestøs murerarbejde: Facaden er ujævnt fuget, og en mursten, hvor fugningen er lavet om, røg ud, da Michael-vicevært skulle bore et hul til et cykelstativ i den. Michael sørger for, at skavankerne udbedres.

Tømrer Skarving-sagen: Han har nu tilbudt at vi får 22.500 kroner tilbage i form af arbejde. Det vil bestyrelsen ikke acceptere, vi vil have et kontantbeløb. Søren forhandler videre, så vi kan få afsluttet den sag snarest.

Kassebeholdning er gjort op og fakturaer sendt ind til bogføring i Kuben.

Inkassosag vedr. manglende indbetaling af fællesbidrag fra en beboer er sendt videre til anden advokat, da Dahl Law allerede havde vores beboer som klient.

Rios-undersøgelse: Ingeniørvirksomhed er nået frem til nøjagtig samme konklusion som OBH ifht. Tagboligs rørføring på 5.-sal. Udbedring anslået til at koste ca. 450.000 kr. Notatet er sendt til Tagbolig som led i forhandlingerne om et evt. forlig.

Vores revisionsfirma: har delt sig i to, vores nye revisor, der er den samme som hidtil – blot selvstændig i eget A/S, skal godkendes på ekstraordinær generalforsamling.

Retsmødet: med Tagbolig i december endte med, at retten sendte advokaterne hjem med besked om at nå til enighed om syn & skønstemaet. Vi forsøger fortsat at blive enige med Tagbolig.

Faktura: for fugning af vinduer i hjørnelejlighed er sendt til beboer. Bestyrelsen gør opmærksom på, at vinduerne stadig er i strid med foreningens vedtægter og skal skiftes.

Evt.: 

En revne i væggen i en lejlighed på Kastrupvej er anmeldt til Codan som mulig sætningsskade.

En 5.-sals-lejlighed har haft varmesvigt (første gang, bestyrelsen er gjort opmærksom på varmesvigt på 5.)

Home har på vegne af en lejlighedskøber spurgt om tilladelse til hold af fire katte i en lejlighed. Det er afslået – vores husregler giver bestyrelsen mulighed for at dispensere til maksimalt to katte.

Der er sat fem cykelstativer op i gården. Kvalitet og funktionalitet er fin, så vi køber fem mere til lejlighederne ud mod Elbagade. Der er desværre for lidt plads ud mod Kastrupvej.

Skrald: Beboerne på Kastrupvej 60 skal pakke deres affald i mindre poser, når det smides ud via skakten. De tunge, fyldte poser, der smides gennem skakten pt. får affaldsposerne i kælderen til at gå i stykker, og Michael har derfor konstant 100 kilo affald flydende løst i kælderen. Det vil vi selvfølgelig gerne undgå – så kom mindre i jeres affaldsposer.

Vores rørforsikring er steget pr. 1.1. 2009 meddeler Kuben.

En beboer har spurgt til planerne for udskiftning af faldstammer i 2009. Bestyrelsen overvejer pt., hvordan vi skifter dem ud – vores vedligeholdelsesplan anbefaler os at tage to opgange pr. år. Forslag til plan ventes præsenteret på generalforsamling 2009.

Beboer ønsker at skifte til vinduer, der ikke er samme fabrikat og mærke som angivet i vores husregler. Anmodning afvist. Reglerne er vedtaget af foreningens medlemmer og skal overholdes.

Generalforsamling: Der er modtaget flere forslag til generalforsamlingen 2009 inden for den rettidige frist (15. januar).

Næste bestyrelsesmøde aftalt til 1. februar.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 25.2.2009

 Til stede: Søren Hjul, Anja Therkildsen, Brit Therkildsen. Afbud: Michael Refsing, Niels Munch

Tagbolig/advokatnyt: Tagbolig ”sviner sagen til med papirer”, som vores advokat, Dahl Law, kalder det. Efter adskillige rykkere er der endelig fremsendt projektmateriale på selve 5.-salsbyggeriet, men det var ikke de reviderede tegninger! De er siden fremskaffet, og skal bruges i forbindelse med syn & skønsforretningen – altså er der reelt lavet det, som der er projekteret og lovligt (nej, mener vi). Tagbolig har endnu ikke tilkendegivet, om de er enige i det revidere syn & skønstema trods rykkere. Sagens andet spor – udspil til forlig – er ligeledes fremsendt. Som tidligere nævnt anslås det at koste 450.000 kroner at udbedre de fejldimensionerede rør på 5. sal. Heller ikke her reagerer Tagbolig trods rykkere.

Kloaksystem/forsikring: Vores forsikringsmand i Codan har endelig skrevet sin konklusion på vores kloakskader. TV-inspektionen konkluderer, at ca. 50% er ”dækningsberettiget forsikringsskade” ud af den anslåede samlede regning på 350.000 ex moms. Derudover er kloaksystemet fra 1937, og det betyder, at Codan vurderer det værdiforringet med mere end 30 % af nyværdien, derfor ender Codan med at dække 65.625 kr. af den forventede samlede regning.

Kloakfirmaet Lyngholm har igen, igen skudt begyndelsesdatoen, men lover – igen – at, 1. marts begynder arbejdet. Det kan heldigvis foregå sideløbende med anlæg af ny have, hvis det besluttes på den kommende ekstraordinære generalforsamling.

Ekstraordinær generalforsamling: Haveudvalget er færdig med den reviderede haveplan, og har bedt bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling 9. marts. Samtidig skal vi godkende skift af revisor, da vores revisorfirma har delt sig i to. Indkaldelsen kommer pr. post til samtlige.

Altanindækning: I sommer anmeldte vi en nedblæst altanindækning til Codan, der har anerkendt skaden og udbetalt 16.338,75 til dækning af reparationen.

Luft i vandrørene: Flere beboere er generet af rislende, larmende vand i rørene. Michael-vicevært har derfor, efter at have rådført sig med OBH Gruppen, bestilt et anlæg, som kan presse luften ud af rørene. Det koster ca. 18.000 inkl. montering.

Beboerhenvendelser: En beboer har udskiftet faldstammer, der hører under foreningens ansvar, uden vicevært og bestyrelses vidende og derefter afleveret en regning for arbejdet. Det er selvsagt ikke fremgangsmåden, foreningen har per kulance betalt regningen på 3.000 kr.

Tømrer Skarving: Vi har fået 20.000 kroner tilbage fra Tømrer Skarving.

Evt.: Pantebrev: En lejlighed er solgt, og et bestyrelsen har underskrevet et nyt ejerpantebrev i lejligheden.

Medielicens: DR har sendt en regning for medielicens. Det mener bestyrelsen ikke, at foreningen skal betale, så vi har bedt DR om at annullere den – svar afventer.

Cykelstativer: Vi har bestilt fem cykelstativer magen til dem, der er sat op i gården. De skal hænge i hhv. gård og på Elbagade.

Lys: Beboer har foreslået mere lys i kælderen. Det forslag vil bestyrelsen gerne skubbe til efter generalforsamlingerne.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 30. marts 2009

Til stede: Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing, Anja Therkildsen og Brit Therkildsen (referent)

Generalforsamling: Ordinær generalforsamling d. 21. april. Kuben sender indkaldelse til samtlige.

Faldstammer: Lyngholm undersøger vores faldstammers reelle tilstand med et minikamera, der sænkes gennem en faldstamme i en opgang, så vi har et fuldstændig korrekt, fagligt billede af deres tilstand. Bestyrelsen har indhentet et tilbud på udskiftning af faldstammer – med rustfrie stålrør (og dermed markant mere støjende), ingen udskiftning af samlingerne i dækslerne mellem lejlighederne, men med udskiftning af stigestrenge. Og tilbuddet – alene for badeværelsesfaldstammerne – er på 3 millioner kroner. Derudover skal hver enkelt beboer selv sørge for og betale for al nedtagning af eventuelle indpakninger af rørene inde i lejlighederne.
Bestyrelsen ønsker derfor at have en fuldstændig, faktuel baseret viden om faldstammernes tilstand, før en så markant beslutning bringes til debat og afstemning. Lyngholm er endvidere inviteret til – og kommer – til vores generalforsamling 21. april, så alle kan spørge til emnet.

Kloakstatus: Lyngholm er godt i gang med kloakrenoveringen i gården, hvor yderligere to brønde har vist sig at være i stykker (merudgift: ca. 25.000 kr.). Derudover opstod en ekstra udfordring, da fyldet i det gamle varmerum, der ligger i højre hjørne af gården bag gelænderet, var så ringe, at det skred – og rotterne kom op. Det er nu fyldt med knust, stampet beton, som holder rotterne i jorden. Arbejdet i selve gården varer ca. en uge mere, herefter går de ind under ejendommen. Vi har endvidere besluttet at lave en ekstra brønd ved indgangen til haven for at afvande haven bedre. Merudgift: 12.000. kr. Budgettet for kloakrenovering er hævet med 50.000 i budgettet for 2009, der fremlægges på generalforsamling i april.

Havestatus: Haven, tegnet af havearkitekt Karina Gram, blev vedtaget på 3. ekstraordinær generalforsamling 22. marts, og haveudvalget fortsætter som tovholder på arbejdet. Anlægsgartner Anders Mathiesen vil fortsat gerne anlægge haven. Hans timepris er steget 4,6 %, hvilket vil sige, at anlægget kommer til at koste ca. 14.000 kroner mere, end det oprindelige tilbud lød på. Arbejdet forventes i gang i maj.

Rensning af stigestrenge: Pga. problemer med tryk på det varme vand er stigestrenge blevet renset i opgange 62, 69, 77 og ved at blive renset i opgang 71.

Syn & skønstema: Vores advokat, Dahl Law, og Tagbolig er blevet enige om ordlyden i syn & skønstemaet. Det er sendt til retten, og vi afventer rettens udspil til en dato for syn & skøn.

Beboerhenvendelser:
Kat: En beboer har ønsket dispensation til at holde kat. Den er givet.

Radiator: Beboer på 5.-sal gør opmærksom på, at Tagbolig har vendt ind- og udgange i en radiator forkert. Bestyrelsens svar: Radiatorer er ejers ejendom og ikke et foreningsanliggende, men vi er rigtig glade for al oplysning vedr. Tagbolig.

Ansvar for nedtagning af indbo: Beboer gør opmærksom på, at da foreningen ikke vil skifte faldstammer ifbm. hans renovering af lejlighed, vil han ikke afholde eventuelle udgifter til evt. nedtagning af opført, sænket loft mv., når foreningen skifter faldstammer i hans lejlighed.
Bestyrelsens svar – efter rådføring i Kuben er: Det er ejerforeningen, der beslutter, hvornår der skal ske udskiftning af faldstammer. Det enkelte medlem kan ikke betinge sig, at ejerforeningen skal afholde udgifter til reetablering af køkkener og bad i forbindelse med en sådan renovering. At man som medlem har valgt at “pakke” rør m.v. ind er ikke ejerforeningens anliggende.

Larm, hund og fremleje: En beboer gør opmærksom på støjende naboer, fremleje af lejlighed, samt hold af hund. Bestyrelsens svar: Vores administrator i Kuben har sendt endnu et påbud om, at hunden skal fjernes, vi har modtaget en fremlejekontrakt, og gjort lejlighedens beboere opmærksom på foreningens husregler.

Kælderlys: Michael-vicevært skifter vores 40 watt-pærer i kælderen til 100 watts sparepærer. Det giver markant besparelse og bedre lys.

Vaskelåse: Michael-vicevært laver et opslag, hvor beboere, der ikke bruger vaskemaskinerne i kælderen, opfordres til at fjerne deres vaskelåse. Der er rift om tiderne, og en del reserverede tider bliver ikke brugt.
Cykelstativer: bliver sat op inden i Påske.
Næste møde aftalt til 20. april

Referat af bestyrelsesmøde den 20. april 2009.

 Til stede, Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing, Anja Therkildsen og Brit Therkildsen (referant)

Tømrer Skarving: Har ikke betalt de 20.000 kr. som han skylder, men han “forsøger at få pengene fri” så vi kan få dem meddeler han.

Syn & skøn: Tagboligs og vores advokat er blevet enige om syn & skønstema, nu afventer vi, at retten sætter en dato.

Cykelstativer: Der er sat fem cykelstativer op på Elbagade, og de bruges flittigt.

Grundværdi: Skat havde registreret vores nye, tinglyste fordelingstal forkert – ejerforeningen ligger på to matrikelnumre, der hver i sær har et fordelingstal, men som hidtil har været lagt sammen, hvilket har betydning for udregningen af hver enkelt ejerlejligheds grundværdi. Skat har nu rettet fejlen, og samtlige har fået en ny ejendomsvurdering. Reelt har fejlen ikke haft konkret betydning, pga. det generelle skattestop, men vi vil selvfølgelig have en korrekt grundværdi.

Faldstammer: Kloakfirmaet Lyngholm tv-inspicerede faldstammer i køkken og bad på Kastrupvej 60, th. 20. april. Konklusion og anbefaling til reparation og eller udskiftning af faldstammer fremlægges på generalforsamling.

Have: Haveudvalget har, siden vedtagelsen af projektet, møde med anlægsgartner Anders Matthiessen, og aftalt, at firmaet begynder havearbejdet 15. juni. Arbejdet forventes at vare 4-6 uger. Prisen er stadig som tilbuddet, lød på, plus stigning i timepris på 4,6%, ca. 365.000 kr. incl. moms + 5-7000 kr. til at lægge kabler i jorden til lamper i haven. Derudover kommer haveudvalget med forslag til havebænke (inkluderet i prisen) og lamper (ekstra udgift), som bestyrelsen kan tage endeligt stilling til i juni.

Kloakrenovering: Går som planlagt. Vi har betalt første rate på 250.000 kroner.

Renten: Er i øjeblikket i bund – også i Danske Bank, som er foreningens bank. P.t. tilbydes en rente på 0,45% på indestående til og med kr. 3.000.000. Vi har derfor lavet aftaleindskud på en del af foreningens opsparing med en bindingsperiode på 30 dage, hvilket hæver renten til 1,80 %. Aftalen fornyes månedligt, og koster 500 kr. i gebyr hos Kuben hver gang.

Storskrald: En eller flere har renoveret køkken og bad i Påsken og læsset alt det nedtagne af ved containeren. Vores container er kun til køkkenaffald, og storskrald skal man selv aflevere på lossepladsen. Fire gange årligt stiller foreningen en container til storskrald op, storskrald uden for de perioder er man selv ansvarlig for at aflevere rette sted. Michael-vicevært bedes om at få lavet et skilt, der fortæller om reglerne.

Biler: parkeres igen for tæt på indkørslen, så vi ikke kan få tømt containeren. Det koster over 4.000 kroner ekstra at få containeren tømt uden for sædvanlig turnus. Sure penge, så parker venligst lovligt.

Beboerhenvendelser:

Problemer med varmt vand og tryk i opgang 73. Stigestrenge er derfor ved at blive renset.

Vinduer i forkert farve og format ifht. foreningens regler ventes udskiftet i sensommeren, meddeler lejlighedens ejer.

Spørgsmål om, hvordan vandregningen fordeles i foreningen. – Det gør den efter hver enkelt lejligheds fordelingstal, da vi ikke har særskilte målere på vand i hver lejlighed.

En beboer har en glasskade og anmelder den til foreningens forsikringsselskab, Codan, via Kuben.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 25. maj 2009

Til stede: Michael Refsing, Gorm Andersen, Niels Munch, Brit Therkildsen (referant)

Afbud: Anja Therkildsen

Anlæg af have: Går i gang som planlagt 15. juni.

Syn & skøn: Var berammet til 25. maj, men er af retten udsat til medio juni.

Regnskabserklæring: Bestyrelsen havde en del bemærkninger til en ny regnskabserklæring fra revisoren, som har korrigeret fejlene.

Postkasser: Gorm beder udvalgte firmaer anbefale den bedste løsning for ejerforeningen.

Kloak: Vi har besluttet at fremtidssikre ejendommen ved at udskifte gulvafløb i kælderen med højvands-lukke, hvilket betyder, at vi ikke risikerer oversvømmelse i kælder og dermed kælderrum ved høj vandstand. Derudover sætter vi en rottespærre på samtlige faldstammer, så vi holder rotterne i jorden i stedet for i rørene i lejlighederne. Dermed er alt kloakarbejde i foreningen gennemrenoveret og fremtidssikret. Merudgift ca. 175.000.

Faldstamme: Vi har bekræftet aftalen om rensning og tv-inspektion af vores faldstammer, så vi kan få lagt en konkret plan for udbedring og/eller udskiftning. Vi afventer, at Lyngholm går i gang. Han deler en seddel rundt med et varsel på en uge for, hvornår han har brug for at komme ind i de respektive lejligheder.

Renter: Vi binder løbende en del af foreningens opsparing, hvilket, fratrukket gebyret til Kuben, giver ca. 3.000 kr. i renter om måneden.

Beboerhenvendelser: 

Mulig fugt og/eller svamp i en ydervæg i en lejlighed: Sagen er anmeldt til forsikring og Michael-vicevært kontakter firma mhb. udbedring.

Hærværk: En beboer har fået kastet æg op på sin terrasse af ukendte grunde.

Støj: En beboer er voldsomt generet af rislen i rørene, hvilket vi desværre har svært ved at gøre noget ved pt., jvf. problematikken med den fejldimensionerede rørføring på 5.-sal.

Tvangsaktion: Realkredit Danmark har begæret tvangsaktion over en lejlighed i foreningen. Ejerforeningen har pant i lejligheden på ’1. prioritetspladsen’, så vi regner med at få pengene, vi har til gode i fællesbidrag, hjem.

Diverse: 

Tilkalde-VVS’er for vintervarme: Vi har betalt de 30.000, som vores tilkaldeordning var aftalt til.

Ny aflæsningsmetode af fjernvarme og vand, hvilket betyder, at Kbh. Energi fremover aflæser elektronisk, så vi ikke skal indberette tallene længere. Udgiften er ca. 15 kwt. pr år for den elektroniske anordning, der holder øje med forbruget.

Storskraldscontainer er bestilt og stilles op i juni. Michael-vicevært hænger seddel op med dato.

Skilt om affald er bestilt, Michael-vicevært sætter det op ved affaldscontaineren.

Ny lås til kælderrum uden navn, som Lyngholm skulle ind i ifbm. renovering af kloak, er bestilt.

Gelænderet i opgang 60 på Kastrupvej har været i stykker. Reparation er sket.

Beboer med ulovlige vinduer har forespurgt til reglerne for vinduer. Michael-vicevært har hjulpet med at forklare specifikationerne.

Vand- og rørskade i opgang 77 er udbedret for 38.000 kr. Vi anmelder til forsikringen og ser, om de vil betale noget af det.

Referat af bestyrelsesmøde i Ejerforeningen Jacobsgaarden 17. juni 2009

Til stede: Michael Refsing, Gorm Andersen, Niels Munch, Anja Therkildsen, Brit Therkildsen (referent) 

Faldstammer: Martin Noaksson fra Proline A/S, en svensk virksomhed specialiseret i en renovering af faldstammer, var med til bestyrelsesmødet og gennemgik grundigt, hvordan Prolines patenterede teknik fungerer (www.prolineas.dk). Kort fortalt dækkes faldstammerne indvending, efter grundig rengøring og tørring, med en hård plastikmasse, der slynges rundt. Det betyder, at faldstammerne ikke skal hugges fri og ud – og dermed er nedbrydningsarbejdet i hver lejlighed markant mindre. Bestyrelsen tager ud og ser på eksisterende Proline-arbejde i København, og muligvis i Malmö, hvor teknikken har været anvendt i 14 år. Der er ikke taget nogen beslutning om, hvilken måde, foreningens faldstammer skal renoveres og/eller udskiftes på. Første skridt er en rensning og en tv-inspektion, og den ventes i gang snarest.Haven: Arbejdet er i gang som planlagt v. anlægsgartner Anders Matthiesen.Postkasser: Gorm mødes med en repræsentant/forhandler af mærket Me-FA 26. juni. Det kan blive et problem at have postkasserne inde i opgangene, da der er et lovkrav om mindst 110 cm bredde på trapper og 130 cm på reposer. Flere tilbud indhentes inden beslutning tages. Kloakarbejdet: er så godt som færdig. Den afsluttende asfaltering af hullerne i gården sker sammen med asfaltarbejdet ved kantstenen ind til haven. Og vi har modtaget tredje rate til betaling på kr. 125.000. Syn & skøn på Tagboligs arbejde vedr. varmesystemet blev gennemført 18. juni. Andel del af syn og skøn foregår i løbet af sommeren, herefter får vi en konklusion. Beboerhenvendelser: En klage over en larmende underbo er videregivet til Kuben, der har mindet beboeren om foreningens husregler. Beboere plaget af larm og rislen i rørene melder om stilhed, nu varmeanlægget er slukket for sommeren.Et påbud om udskiftning af vinduer i forkert farve og format er på opfordring af ejer, der er i retssag med lejlighedens tidligere ejer, fremsendt en gang til.Anja hænger sedler på unavngivne kælderrum, hvorefter rummenes brugere opfordres til at skrive navn på, så vi kan have en opdateret liste over hvem, der bruger hvilke rum. Den ligger også på foreningens hjemmeside, ejerforeningenjacobsgaarden.dk.